[千龙观察]人性化透明化 "酬金制"让小区更阳光

http://www.qianlong.com/2015-08-12 14:13:35
通常物业公司是业主“干架”的对象,而在北京市通州区祥云天地小区,却出现了业主排队来交物业费的景象。“与其说是业主支持我们,不如说是支持我们实行的‘酬金制’物业模式,我们通过为业主服务获得物业费固定比例的酬金,物业费其余部分全部用在小区维护上,如何花由业主决定,物业账目向全体业主公开,接受业主监督。”阳光助业物业管理公司经理路军港说。
  “我们去年8月1日进驻小区,就在1个多月后的9月13日这天,公司门口出现了业主排队来交物业费的景象,这说明业主对我们的工作是认可的,我们的努力,大家都看在眼里。”8月8日,负责北京市通州区祥云天地小区物业管理的阳光助业物业管理公司经理路军港自豪地告诉千龙网记者。

  通常物业公司是业主“干架”的对象,为何在这个小区业主们对物业公司如此支持?“与其说是业主支持我们,不如说是支持我们实行的‘酬金制’物业模式,我们通过为业主服务获得物业费固定比例的酬金,物业费其余部分全部用在小区维护上,如何花由业主决定,物业账目向全体业主公开,接受业主监督。”路军港介绍说。

  物业垫钱为小区居民做实事

  提起阳光助业公司给小区带来的变化,不少居民都打开了话匣子。70多岁的张大爷翻开他的手机照片给记者看,里面全是小区以前垃圾遍地的情形,“最早的物业公司叫求实信,在这个小区待了三年,什么都不干,物业经理连办公室的门都没出过。当时,小区乱了套,大门、监控坏了不修,装修垃圾哪儿都是,绿地都死了,喷泉废弃,消防设施一大半都是坏的,楼道堆满杂物不说,墙上小广告糊了一层又一层,连白墙都看不到。”

  张大爷告诉记者:“后来这个‘求实信’被我们业主赶走了,业委会找来了现在的阳光助业公司。这个物业公司进来之后,干了很多实事。你看看,现在小区里干净多了,装上了大门、监控摄像头,单元门也换了新的,种植了绿地,补齐了消防设施,环境也好多了,小广告不见了,楼道杂物、院里垃圾、车库里多年不用的自行车都清理了,连废弃多年的音乐喷泉也重新开始喷水了。”

通州区祥云天地小区内,废弃多年的音乐喷泉“苏醒”过来

  小区另外一位居民韩阿姨向记者表示:“小区是2005年建成入住的,现在是10年来状况最好的时候。以前小区经常发生偷盗事件,曾经发生过一周被盗两次的事情,这在派出所都有记录。阳光助业进小区之后,加强了监控和安保,曾经抓到过两次搞破坏的,一次是偷电动车的,通过监控录像找到了小偷;另外一次是小区一位居民喝醉了酒,一次性划了十多辆汽车。这之后,小区基本上没再发生类似的事情,比以前安全多了。贴小广告的现象也禁绝了,因为很多贴小广告的都被物业抓住移交给城管了,所以不敢再来了。”

  最让业主们信服的是,物业公司所做的这一切工作,都是在小区业主还没有交物业费的情况下,物业公司垫钱做成的。张大爷还记得新物业刚进小区时候的景象:“物业公司经理路军港拍着胸脯承诺说‘如果我们做不好,我们就不收物业费。’他们在进小区后一个月时间里,通过做这些工作,得到了业主们的信任,所以在物业公司开始收物业费的那一天,业主们都排队来交物业费。”

   每天向业主发邮件汇报工作

  “之所以起名‘阳光助业’,意思就是让物业管理接受全体业主监督,实行公开透明的酬金制物业模式,在阳光下运行,而助业的意思就是帮助业主,尽可能为业主提供帮助。”阳光助业物业公司经理路军港向记者介绍。

  “我们能取得业主的信任,除了努力,很大的原因是因为我们实行的是酬金制模式,是对传统包干制模式的一种颠覆。传统包干制是所有物业费都归物业公司,扣除运行费用其余都是利润,所以他们就有动力尽量压低成本,以最低标准提供服务,这样就会形成服务差—收费率低—压缩服务—收费率更低的恶性循环。而在酬金制模式下,物业公司的利润是按照物业费固定比例提取的,其余全部属于全体业主,这些钱都存在一个专门账户里,由业委会和物业公司共同管理,钱全部用于小区维护等服务,而且收支账目接受全体业主监督。”

  路军港指着门口的公告栏说:“你看,这是我们上个月的工作报告,包括我们做了哪些事,每件事花多少钱,效果怎么样,都向全体业主报告。”路军港还打开头天给业主群发的邮件给记者看,里面的表格记录的内容事无巨细,连一位业主上门来咨询物业费的事都记在了工作日志里,“我们每天都用邮件向业主汇报物业工作,包括工作日志、财务收支、项目进度等等,任何一位业主提出来,我们都会给他发邮件。”

  这些天,路军港正在为解决小区楼顶漏水问题而忙碌,前几天路军港还组织了一次楼顶修复工程招标会,邀请2名业委会委员、2名业主代表、2位物业代表一起从5家来投标的楼顶防水施工企业中挑选出一家来承包这个工程。6名代表逐一听取5家企业的讲述,并对他们进行提问,根据综合表现进行打分,最后选定了一家企业,记者参与了这个过程,深切感受到小区业主自治的浓厚氛围。

小区房顶漏水工程招标会现场

  买小礼物鼓励业主来查账

  “酬金制很重要的一个特征就是物业账目对全体业主公开透明,任何一个业主都可以来查账,监督我们有没有乱花钱。而且花每一笔钱都是先提出预算建议,由业主大会进行审批,审批之后才能施行。我们鼓励业主来查账,但是去年一年也就三个人来查账,而且都是简单地看几眼。为了宣传公开透明这一理念,我们甚至买小礼物鼓励业主来查账”路军港向记者介绍说。

  其实,阳光助业公司并不是一开始就得到小区居民的信任,在刚进小区的时候也是遭遇过种种猜疑的。路军港给记者讲了进小区头一个月的几件事,头一个月阳光助业垫资30万对小区进行了改造。修音乐喷泉时,路军港和几个人拿着尺子去量喷泉的池子,当天晚上就有几位居民找来了:“听说你们要拆喷泉,我们不同意。”路军港说:“我什么时候说过要拆喷泉了?”几位居民说:“不拆喷泉,那你拿尺子去量干吗?”路军港苦笑说:“我拿尺子量是为了给喷泉加上护栏,以后喷泉修好后我们要防止人掉进去,是为了保证安全啊!”

  几天后音乐喷泉修好了,又有几位居民找来:“听说你们修音乐喷泉用了4万,这么贵,这不是乱花钱吗?”路军港只好向他们解释:“我只花了4千块钱,谁说是4万的?而且我这还是找朋友花最低价格维修的,人家算是帮了个忙,没赚什么钱。”

  此外,物业公司还为小区安装了电动汽车智能充电桩、快递“收件宝”,这些新潮物件让小区透出一股时尚活力。

  获得小区业主支持后,阳光助业公司物业收费率达到了80%,而这个小区之前4届物业收费率最高时也才50%。



路军港收到业主代表赠送的锦旗

  业主维权专家:酬金制解决包干制暗箱操作问题

  业主维权专家舒可心用他处理过的业主维权案例说明了包干制的弊端和酬金制的优势。“传统的包干制物业管理模式下,物业公司管理人员从物业费里‘偷钱偷惯了’,而酬金制模式则是公开透明的,物业公司管理者也没法偷。

  他向记者举了他处理过的一个小区洗水池合同的维权案例,“有一个小区是从包干制转为酬金制的,当时物业公司没审好就把之前的合同交给业主委员会,业委会发现原本小区只有3个蓄水池,但物业公司承包给保洁公司的合同是按4个来签的,这合同已经签了6年,这就是‘吃空额’,另外,这个小区只有1个半水池子能工作已经持续5年了,那么在这个问题上他们至少黑走了一半的钱,而且到底洗没洗这也没人知道。这就是包干制的弊端。而酬金制模式下,所有合同都是公开的。”

  另外,舒可心还透露,实行酬金制的物业公司应该是免营业税的,因为酬金制模式下这些钱是业主攒钱的过程,物业公司只是代管,这个过程不应交税,发改委也发布了免税的相关文件,目前北京已经有几家实行酬金制的物业公司办理了免税,阳光助业也去办了,这个免税其实是理所应当的,但是必须自己去主张这个权利,如果不去办就属于自己放弃了这个权利。

  业主维权专家陈凤山则表示,酬金制实际上是把小区管理权归还给业主,而让物业公司彻底归于乙方的服务地位。陈凤山认为,小区业主要真正实现小区自治,必须要收回之前被物业公司掌握的物业收费权以及物业预算决定权。在酬金制下,物业公司可以提出预算建议,但决定权属于业主大会或者业委会。

  关于物业预算决定权,陈凤山举了个例子,比如单元门上的玻璃雨挡,物业公司建议使用高规格的玻璃保证安全,但最终选用什么样规格的玻璃由业主大会或业委会来决定。如果业主大会或业委会没有接受物业公司的建议,而是选择使用较低规格的玻璃,安全风险谁承担责任呢?陈凤山表示,物业公司可以发函向业委会告知安全风险,通过这种方式免除责任。

  陈凤山表示,在目前环境下,包干制物业仍然占绝大多数,很多占据市场优势的大物业公司其实并非是通过充分的市场竞争获得优势地位,而是通过政府或开发商庇护获得优势,而像阳光助业这样的物业公司希望通过市场竞争占据一席之地却遭到多重势力的围剿,新生力量要想发展壮大还任重道远。 文/千龙网记者 周伟

责任编辑:柳杰(QJ0003)
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